Leitlinien für verantwortungsvolles Planen und Bauen in Bad Honnef - Forderungen für eine nachhaltige Stadtentwicklung

06.04.2022

Die zunehmende Nachverdichtung in den gewachsenen Wohnquartieren Bad Honnefs ist  umstritten. Großvolumige Neubauten bzw. das übermäßige Ausnutzen von Baulücken werden von den Bürgern als Bedrohung für das gewachsene Ortsbild empfunden, führen zu Widerstand bei konkreten Einzelprojekten und zunehmend zu einem Vertrauensverlust in den Gestaltungswillen der Politik. Die Wiedergewinnung der Gestaltungsmöglichkeiten der Stadt über proaktive Bebauungspläne oder Gestaltungssatzungen ist der richtige Schritt nach vorne.
Das vorliegende Papier der Senioren-Union der CDU zeigt auf, wie die bauliche Weiterentwicklung in Bad Honnef proaktiv gelenkt werden kann. Es geht um den Erhalt des Charakters, der Ausstrahlung und der Identität der Stadt, in der trotzdem sowohl verdichtetes Bauen als auch neue Baugebiete möglich sein müssen. Es geht um bezahlbaren Wohnraum und um die demografische Entwicklung, die dringend Zuzug von Erwerbstätigen braucht, um neue Wohnformen, wie Generationenwohnen oder Seniorengemeinschaften, um Klimaanpassung einschließlich neuer Energie- und Verkehrskonzepte, um neue Baustoffe oder schnelles Internet. Hier wird deutlich, dass das Thema Bauen in Bad Honnef in vielen Bereichen neu gedacht werden muss.
Die frühzeitige aktive Mitwirkung der Bürger bei der baulichen Entwicklung der Stadt  sowie  Transparenz der Entscheidungsprozesse sind eine zentrale Voraussetzung erfolgreicher Stadtentwicklung.

Die Senioren-Union hat sich mit dem in unserer Stadt kontrovers diskutierten Thema „Planen und Bauen“ auseinandergesetzt. Das vorliegende Papier gliedert sich in grundsätzliche Fragen zur Stadtentwicklung als auch in konkrete Anregungen zur Umsetzung.
Ausgangspunkt
Diese Leitlinien haben zum Ausgangspunkt, dass die Baupolitik einen wesentlichen Einfluss auf die Zukunftsfähigkeit der Stadt hat. Bei jeder Entscheidung müssen Aspekte der Nachhaltigkeit berücksichtigt werden. Diese umfassen: Umwelt, Soziales, Wirtschaft und Kultur. Da Planen und Bauen zu den wenigen Bereichen gehören, die die Kommunen ganz in der Hand haben, sind hier die Gestaltungsmöglichkeiten besonders groß.
Seit geraumer Zeit gibt es für große Teile von Bad Honnef keinen gültigen Bebauungsplan. Bis vor wenigen Jahren existierte in Bad Honnef noch der Bebauungsplan 1 & 1a, der beinahe das gesamte Stadtgebiet erfasste und ausgehend von seiner Aufstellung in den 1960iger Jahren die Stadtentwicklung strukturieren sollte. Dieser Bebauungsplan ist wegen eines festgestellten Formfehlers bei seiner Bekanntgabe durch ein Verwaltungsgericht für unwirksam erklärt worden und wird seither nicht mehr angewandt. Bei Neubauten greift deshalb der § 34 (1) Baugesetzbuch: „Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn - und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden“. Wie sich herausgestellt hat, führt dieser §34 jedoch in der Praxis häufig zu unerwarteten und unerwünschten Ergebnissen. Denn diese Vorschrift vermittelt dem Eigentümer einen unmittelbaren Rechtsanspruch auf eine Bebauung, welche den vorgegebenen Rahmen einhält und verschafft der Stadt keinen Ermessens– oder Gestaltungsspielraum. Dabei bestimmt den Rahmen jede vorhandene Bebauung in der näheren Umgebung, egal, ob deren Fortsetzung erwünscht ist oder nicht.


Das muss sich ändern!
Die Stadt kann ihren Gestaltungsspielraum nur im Rahmen ihrer Planungshoheit zurückerlangen. Dies erfordert aber auch, dass sie diese ausübt. Bislang werden Bebauungspläne nur dort aufgestellt und zum Satzungsbeschluss geführt, wo dies aus Sicht der Verwaltung unerlässlich ist. Es gibt indes so gut wie kein Verfahren, in dem die Stadt Bad Honnef proaktiv mit der Aufstellung von Bebauungsplänen oder der Entwicklung einer Gestaltungssatzung möglichen Fehlentwicklungen entgegenwirkt. Eine Ausnahme bilden 5 Bebauungspläne, die zum Ende der letzten Legislatur auf Betreiben der CDU mit dem Focus auf Rhöndorf und Bad Honnef Mitte aufgestellt, bislang aber nicht weiter bearbeitet worden sind.

In Zukunft sollen Bebauungspläne und Gestaltungssatzungen dazu beitragen, dass die Stadtentwicklung neben den unverbindlichen Leitlinien des ISEK einen verbindlichen Rahmen für die Zukunft erhält und damit in kritischen Bereichen die Anwendung des § 34 BauGB ausgeschlossen wird.  Damit wird Klarheit für Investoren und Eigentümer geschaffen und gleichzeitig kann der Schutz des Stadtbildes besser gewährleistet werden.

1. Bedeutung des baukulturellen Ortsbilds von Bad Honnef

Erhaltung der Identität
Die Besonderheiten der städtischen Baukultur zu sichern und zu pflegen, um das unverwechselbare baukulturelle Gesicht von Bad Honnef zu bewahren, muss ein wichtiges Anliegen sein bei der Genehmigung von Bauvorhaben. Baukultur stiftet Identität, zeigt Tradition und ist Heimat.
Die in den letzten Jahren vorgenommenen Baugenehmigungen nach § 34 Baugesetzbuch haben vielfach dazu geführt, dass baukulturelles Erbe durch gesichtslose und ortsfremde Neubauten gefährdet wird. Zudem werden viele Bestandsgebäude zu schnell zu Altlasten deklassiert und für den Abriss freigegeben. Diese Vorgehensweise übersieht völlig den in der Regel nachteiligen Effekt auf Ortsbild, Klima und Umwelt, der durch Abriss und Neubau entsteht.
Durch diese Entwicklungen werden der Charakter und die Identität des Ortes dauerhaft verändert und gehen nach und nach verloren. Damit Bad Honnef sein unverwechselbares Aussehen und seinen individuellen Charme behält, muss entsprechend der vorhandenen Siedlungsstrukturen für Neubauten mindestens die Grundflächenzahl, Gesamtgeschossflächenzahl und Geschossanzahl vorgegeben werden. Ein weiterer Ansatzpunkt könnte die Prüfung der Denkmalwürdigkeit einzelner Gebäude oder Gebäudestrukturen sein, wobei nicht nur deren Gestaltung, sondern auch deren ortshistorische Bedeutung dafür ausschlaggebend sein kann.  Die Bautätigkeit wird damit gelenkt und gleichzeitig die Möglichkeit erhöht, dass Einheimische Wohneigentum erwerben können, was den sozialen Zusammenhalt im Quartier fördert.

Das historisch gewachsene Ortsbild als Wirtschaftsfaktor
Der Gesichtsverlust hat Auswirkungen auf die Entwicklung des Fremdenverkehrs und damit auf eine wesentliche Erwerbsgrundlage in Bad Honnef. Die Suche nach lokaler Identität, die auch durch eine authentische Architektur geprägt wird, ist zunehmend zu einem Entscheidungsfaktor für Gäste geworden. Ein architektonisches Gestaltungskonzept kann damit dazu beitragen, die Attraktivität der Stadt zu steigern und ein eigenständiges Image zu entwickeln. Ein authentisches Stadtbild ist aber nicht nur wichtig für den Tourismus, sondern macht Bad Honnef auch attraktiv als Wohnort wie auch als Standort für Unternehmen.
Ein unverwechselbares Stadtbild ist durchaus auch Grundlage für die Wettbewerbsfähigkeit einer Stadt.

Ensembleschutz
Daneben sollte Bad Honnef den Bürgerwillen für einen Ensembleschutz in bestimmten Bereichen der Stadt aufgreifen. Ensembles sind als eine Gruppe von Gebäuden definiert, die für das städtebauliche Erscheinungsbild besonders wichtig ist. Beispiele hierfür sind der Platz um die St.-Martin-Kapelle in Selhof oder der Ziepchesplatz in Rhöndorf. Die Bestimmungen zu Ensembles müssen in einer Satzung klar geregelt und begründet werden.
Spannung zwischen moderner und historischer Architektur
Gute Neubauten sind immer für einen konkreten Ort entworfen und nehmen Bezug auf den „Genius loci“, den Geist des Ortes, seine Geschichte, seine Identität. Sie reagieren auf das gewachsene Umfeld, ergänzen und bereichern es.
Tradition und Moderne müssen mit Kreativität und Sensibilität hinsichtlich Architektur, Siedlungs- und Stadtplanung in Einklang gebracht werden, um auch den Herausforderungen der Zeit an neue Wohnformen gerecht zu werden. Eine gute Planung setzt neue Akzente und schreibt die vorhandenen Strukturen und Gesetzmäßigkeiten der Stadt fort, weil sie die Eigenart der Umgebung reflektiert und darauf antwortet. Mit neuer Architektur soll eine sinngemäße, aktualisierte Weiterentwicklung des Ortstypischen umgesetzt werden. Es geht nicht um historisierende Bauweisen, sondern es geht - insbesondere in sensiblen Bereichen - um die Verhinderung gesichtsloser Standardbauten, wie sie überall entstehen.  Traditionelles zu bewahren und auch moderne, individuelle Weiterentwicklungen zulassen, sollte daher städtebauliches und architektonisches Ziel sein. 

2. Minimierung der Versiegelung von Flächen

Entstehung von Hitzeinseln  
Durch die Verdichtung der Bebauung in den innerstädtischen Bereichen gehen immer mehr unversiegelte Flächen verloren. Bäume, die bisher Schatten spendeten und durch Verdunstung die Umgebung kühlten, werden Opfer der Versiegelung. Das kann im Sommer zu unerträglicher Hitze führen. Daher muss es ein Ziel sein, bei Bauvorhaben unversiegelte Flächen zu bewahren.
Je nach Bebauungsplan könnten verbindliche Richtwerte vorgegeben werden.
Schutz vor Überschwemmungen
Starkregen mit Niederschlägen von 35 Liter/qm und mehr sind zwar statistisch selten, können aber jederzeit auftreten. Dabei kann es auch abseits von Gewässern zu Sturzfluten kommen. Die Kanalnetze sind für diese Extremereignisse nicht ausgelegt. Umso wichtiger ist es, bei jeder Baugenehmigung darauf zu achten, dass Regen grundsätzlich dort gespeichert, versickert oder verdunstet, wo er fällt.  
Daneben ist es Aufgabe der Stadt, für alle Bäche Überschwemmungsgebiete auszuweisen, um aufzuzeigen, wo eine Bebauung nicht möglich ist. Bei vorhandener Bebauung muss die Stadt deutlich darauf hinwirken, bestehende Gefahrensituationen im Rahmen einer angemessenen Planung und zeitnahen Umsetzung durch Dritte (Wasserverband) zu beherrschen. Dies gilt im Besonderen im Ortsteil Rommersdorf, in dem der geplante Hochwasserschutz seit Jahren auf sich warten lässt. 
3.     Grünflächen in der Stadt
Vorhandene Parkanlagen in der Stadt sollen weiterhin vor Bebauung geschützt werden. Bei der Planung neuer Quartiere sind Grünflächen und Bäume zwingend vorzusehen. Die Aufstellung eines Grünflächenkatasters kann dazu beitragen, diese Flächen dauerhaft zu erhalten.
Das hohe Potential von Vegetation zur Verbesserung der klimatischen Bedingungen kann auch im Bereich der bestehenden Bebauung und im Innenstadtbereich verstärkt und gezielt genutzt werden, durch das Pflanzen zusätzlicher Bäume und durch Häuser mit begrünten Fassaden und Dächern.
Ebenso ist zur Anpassung an den Klimawandel eine vorsorgende Sicherung von Flächen zur besseren Belüftung und Kühlung der Stadt von großer Bedeutung (Frischluftschneisen).

4.     Einsatz regenerativer Energie
Bad Honnef hat ein erhebliches Potenzial für den Ausbau erneuerbarer Energien. Selbst die städtischen Gebäude sind nur zu einem geringen Anteil mit Photovoltaik-Anlagen ausgestattet. Hier sind konkrete Ausbauziele für die eigenen Liegenschaften notwendig.
Ziel soll es auch sein, die großen Flachdächer in den Gewerbegebieten aber auch die Dächer auf  neuen Wohngebäuden standardmäßig mit Solaranlagen auszustatten. Dabei ist die Bad Honnef AG als städtischer Energieversorger wichtiger Partner für Gewerbetreibende und Bauherrn.  
Insbesondere bei größeren Bauvorhaben soll die Bad Honnef AG regelmäßig beauftragt werden, ein integriertes Konzept für eine klimaschonende Versorgung mit Strom und Wärmeenergie, aber auch mit Ladesäulen für Elektrofahrzeuge zu erstellen. Grundlage für den Einsatz umweltschonender Energie wird künftig das von der Stadt zu erstellende Klimaschutzkonzept sein.
 
5.   Reduzierung des Verkehrsaufkommens
Bei der Entwicklung von Wohnquartieren muss es das Ziel sein, dass die Versorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs fußläufig möglich ist. Ebenso wichtig ist eine gute Anbindung an einen attraktiv getakteten Nahverkehr sowie die Einbindung von Alternativen (Carsharing, E -Mobilität, Fahrradwege und sichere Abstellmöglichkeiten).
Je mehr die klassische Funktionstrennung von Arbeit und Wohnen überwunden wird, desto weniger wird es notwendig sein, das Auto zu benutzen. Wirksame Ansatzpunkte hierfür sind das Arbeiten von zu Hause aus (home office) oder in Co-working Räumen. Daher ist auch der flächendeckende Ausbau des schnellen Internets ein wichtiger Baustein für die Reduzierung des Verkehrsaufkommens.

6. Wohnen im Alter
In Bad Honnef ist der Anteil älterer Bürger im Vergleich zu anderen Kommunen hoch und wird angesichts der demografischen Entwicklung weiter steigen. Eine zentrale Herausforderung der Stadtgesellschaft der Zukunft besteht darin, neue, flexible, den jeweiligen Altersanforderungen angepasste Wohnformen zu etablieren. Diese werden auch im Hinblick auf Nachhaltigkeit und Klimaschutz immer wichtiger. 
Viele Senioren bleiben bis ins hohe Alter selbstständig, andere brauchen Unterstützung. Diese Tatsache erfordert unterschiedliche Wohnformen. Bei größeren Bauvorhaben wird dies erreicht durch die Mischung von Wohnmodellen, wie Seniorengemeinschaften und individuelle barrierefreie Wohnungen unterstützt durch externe soziale Dienste. Zusätzlich wird durch eine bewusste Altersmischung die Grundlage für ein lebendiges Wohnumfeld geschaffen aber auch für ein Umfeld, in dem sich ältere Menschen entsprechend ihrer Fähigkeiten produktiv in die Gesellschaft einbringen können.
Die Digitalisierung und Künstliche Intelligenz mit Schaffung von Assistenzsystemen wird helfen, dass ältere Menschen länger in ihren Häusern und Wohnungen sicher leben können.

7. Bezahlbarer Wohnraum 
In Bad Honnef ist Wohnraum in den zurückliegenden Jahren zu einem knappen Gut geworden, ganz gleich, ob zur Miete oder zum Kauf, ob Wohnung oder Haus, was den Zuzug neuer Mitbürger erschwert. Für junge Menschen, Familien mit Kindern, Menschen mit Behinderungen und sozialschwächere ältere Mitbürger ist es schwierig in Bad Honnef eine bezahlbare Wohnung zu finden. Es wird oft an den Bedürfnissen einkommensschwächerer Bevölkerungsgruppen vorbei geplant. Das hat dazu geführt, dass vor allem Luxuswohnungen für kinderlose Paare entstehen, was nicht dem Ziel dient, auch jüngeren Menschen die Möglichkeit zu geben, nach Bad Honnef zu ziehen. Im Gegenteil, es führt zu einer weiteren Überalterung der Stadt.
Um die sich daraus ergebenen Aufgaben wahrzunehmen, muss die Stadt ihre eigenen Möglichkeiten nutzen, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen.
Das bedeutet:
● Alle stadteigenen Grundstücke müssen daraufhin überprüft werden, ob sie für eine Bebauung aktiviert werden können. Denn nur über die Bereitstellung von eigenen Grundstücken oder durch Nutzung des Erbbaurechts hat die Stadt direkten Einfluss auf Grundstückspreise, Mieten und - auch wichtig - auf die Gestaltung der Gebäude. Denn die äußere Gestaltung prägt über Jahrzehnte das Erscheinungsbild des Ortes.
● Die Unterstützung privater Initiativen von gemeinnützigen Trägern, die das Ziel haben, für Sozialschwache Wohnraum zu schaffen.
● Generell ist bei der Genehmigung neuer Wohnanlagen darauf zu achten, neben großen hochwertigen Wohnungen z.B. auch Stadthäuser für junge Familien und kleinere Wohneinheiten für ältere Mitbürger und Singles einzuplanen.
8. Bürgerbeteiligung
Immer häufiger formiert sich Widerstand gegen Bauvorhaben vor allem dann, wenn Verfahren nicht von Beginn an transparent gemacht werden. Die Akzeptanz eines Neubaus /eines Neubaugebietes wird gestärkt, wenn parallel zum Planungsprozess kontinuierlich Informationen fließen. Eine aktive Kommunikation kann ein positiver Impuls dafür sein, dass Bürger sich für die Fortentwicklung der Stadt vermehrt engagieren.
Pilot der CDU Aegidienberg
So hat die CDU zum Quartiersprojekt „Rederscheider Weg“ neue Wege der Bürgerbeteiligung eingeschlagen. Noch bevor in Verwaltung und städtischen Gremien Projektentwürfe begonnen wurden, hat die CDU-Aegidienberg die Bürgerschaft eingeladen, Ideen und Anregungen für die Planung des neuen Quartiers einzubringen. Die daraus entstandenen Projektentwürfe wurden der Bürgerschaft zur Diskussion vorgestellt. Die Ergebnisse dieser Diskussionen wurden sowohl den Bürgern per Informationsbrief als auch der Verwaltung übermittelt. 
Die Wünsche der Bürger wurden also per „weißem Blatt Papier“ eingeholt, noch bevor im gesetzlich vorgeschriebenen Beteiligungsverfahren Entwürfe vorlagen.

9. Prioritäre Bauvorhaben
Bad Honnef sollte sich in der laufenden Wahlperiode auf wenige, für die Stadt bedeutende Bauvorhaben konzentrieren.
● Bauvorhaben Saynscher Hof
● Projekt Rederscheider Weg
● Entwicklungsgebiet Landesgrenze
Saynscher Hof
Das Bauvorhaben Saynscher Hof ist davon das am weitesten fortgeschrittene Bauvorhaben.
Mit dem von dem Investor vorgelegten Hochbauentwurf sollen strategische Akzente für ein attraktives Stadtzentrum gesetzt werden. Dieses Projekt ist sicher das bedeutendste Einzelvorhaben in Bad Honnef, da es prägend für die Innenstadt sein wird. Bei Bauvorhaben dieser Bedeutung sollte künftig eine angemessene Bürgerbeteiligung erfolgen, die über das gesetzlich vorgeschriebene Maß hinausgeht.
Rederscheider Weg
Das Projekt umfasst das Gelände des ehemaligen „Wochenendplatzes“ am Rederscheider Weg. Durch die Entwicklung dieser Flächen, die kommunales Eigentum der Stadt sind, wird das Ziel verfolgt, ein zusätzliches Baulandangebot im Bereich Bad Honnef Berglage bereit zu stellen. Hier kann die Stadt nun in größerem Umfang Einfluss darauf nehmen, dass bezahlbarer Wohnraum entsteht. Wie bereits begonnen, wird die CDU fortfahren, gemeinsam mit den Bürgern ein Wohngebiet zu entwickeln, das alle Anforderungen an ein modernes Quartier erfüllt und gleichzeitig das Ortsbild von Rottbitze aufwertet.


Entwicklungsgebiet Landesgrenze
Der Süden von Bad Honnef ist in der beengten Tallage die größte zusammenhängende Planungs- und Entwicklungsfläche der Stadt. In den vergangenen Jahrzehnten gab es hierzu unterschiedliche Planvorstellungen. Keines der damaligen Planungskonzepte wurde jedoch umgesetzt. Im Sinne einer umfassenden Information der Bürgerschaft ist es notwendig, dass die Gründe für das Scheitern aufgearbeitet werden. Die Senioren-Union in der CDU sieht die damaligen Planungen angesichts der heutigen Anforderungen an Klimaschutz und Umweltverträglichkeit als überholt und nicht mehr realisierbar an. Das Gebiet sollte mit den Standards moderner Quartiersentwicklung geplant und bebaut werden.  Mit dem ISek wurde das Thema wieder aufgegriffen, ohne konkrete inhaltliche oder prozessuale Vorgaben zu machen. Bei diesem Projekt befindet man sich noch vor den gesetzlichen Verfahren zum Flächennutzungsplan oder zu einem Bebauungsplan. Dadurch bietet sich die Chance, ein Quartier völlig neu zu denken mit allen Möglichkeiten moderner Quartiersplanung. Dazu gehört die Verwendung umweltfreundlicher Baustoffe, ressourcenschonende Energieeffizienz, grüne Strom -und Wärmeversorgung, Spielräume für unterschiedliche Wohntypologien und Wohnformen, sodass eine Mischung aus Miet- und Eigentumswohnungen, öffentlich gefördertem Wohnungsbau, Stadthäusern und freistehenden Häusern mit unterschiedlichen Wohnmodellen wie Mehrgenerationenwohnen  oder Seniorenwohngemeinschaften entstehen kann. Dazu gehören auch ein umweltschonendes Verkehrskonzept, das im konkreten Fall keine Verkehrsanbindungen an vorhandene Ortsteilstrukturen aufweist und die Planung grüner und sozialer Infrastrukturen. Ziel muss es sein, den Dialog zwischen Eigentümern und Stadt bald aufzunehmen damit der Planungsprozess eingeleitet werden und damit die inhaltliche Diskussion beginnen kann. Im Hinblick auf die langen Umsetzungszeiträume sollte das Gesamtkonzept „Entwicklungsgebiet Landesgrenze“ abschnittsweise realisierbar sein.

10. Schlussbemerkungen 
Wenn man sich den Ortskern von Rhöndorf mit seinen schönen Fachwerkhäusern, die Hauptstraße mit den herrlichen Villen, die Stadtmitte mit den Häusern aus der Gründerzeit ansieht, so wird deutlich, dass es früher klare Strukturen für die Bebauung gab, von denen wir heute noch profitieren. Neben den vielen Anforderungen, die an das Bauen in Bad Honnef gestellt werden, muss daher dem städtebaulichen Erbe mehr Wertschätzung entgegengebracht werden.  
Bauleitlinien können nur gemeinsam mit den Bürgern Bad Honnefs gelebt werden. Die frühzeitige aktive Mitwirkung bei der baulichen Entwicklung des Wohnumfeldes und Transparenz der Entscheidungsprozesse sind Voraussetzung dafür, dass verloren gegangenes Vertrauen wiederaufgebaut werden kann.
Bis diese Leitlinien vorliegen, soll die Verwaltung Bauvoranfragen und Bauanträge dem Planungsausschuss zur Information vorlegen.